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经适房收益一半归公是否公平
时间:2013-08-23 来源: 内蒙古消费者协会

    日前,杭州市政府《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》(以下简称《意见》)出台,并将于912日正式实施。《意见》对经济适用住房上市交易及其细则等相关内容作了明确规定,其中签订购房合同满5年的经适房可上市交易,不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府缴纳土地收益等价款。也就是说,购买经适房满5年之后可以上市交易,其中收益部分一半归公。新规引来广泛关注与纷纷议论,经适房上市交易合适否?近乎“五五分成”的收益分配依据何在?

担忧保障属性

  记者了解到,经适房满5年之后可以上市交易,增值部分55%归公,其实并不是新政策。早在20079月,杭州出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》中就有这一政策,此后青岛、烟台等多个城市也出台了类似规定,只不过收益归公的比例不是55%,而是50%

  此外,湖南省长沙市在2012年出台的《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》也明确规定,购买经适房满5年并取得经适房产权证的,产权人在补交土地价款后,可以上市交易,政府可优先回购,也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证,土地性质由划拨转为出让,取得完全产权。

  中国社会科学院一位不愿具名的人士对记者表示,经济适用房本来是为解决住房困难的公共政策,低价的经济适用房也是低收入人群享有的福利,但是在一些地方,住进经济适用房的却并非是生活拮据的家庭。现在这些经济适用房上市将有损害社会公平,伤害其他被保障人群的嫌疑。一旦放开这个口子,让经适房上市,将有可能出现为了牟利而出卖经适房的人群。他同时对经适房上市表示担忧,认为容易导致政府行为异化。“政府是为公众提供公共服务的,如果地方政府从55%的收益缴款中尝到盈利的好处,导致经适房上市背后的逻辑是为了盈利,将会成为一个错误。最为极端的情况是,政府愿意尽最大程度提供经适房给那些最能给它带来盈利的人群。这意味着,经适房将成为一个赚钱的壳,沦为地方政府盈利项目。”该人士指出。

归公立意良好

  亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为,杭州市政府关于经济适用住房上市交易和回购管理的规定合理。“经适房的上市早就有相关规定,并不是制度的某种创新。满5年的经适房可上市交易没有问题”。

  至于差价的55%向政府交纳土地收益等价款,陈宝存认为这是必须的。“利益不能全部由经适房的产权人分享,而且政府完全可以拿出这部分钱用于保障房或者租赁行业发展,这样形成的链条是多方受益的。”陈宝存说。

  记者了解到,截至目前,杭州市公开销售经适房有7万多套。根据《意见》,购买经适房满5年后,通过补交土地收益等价款,就可以申请将经济适用住房的房屋性质转为完全产权的商品房,之后就可以通过买卖、赠予等方式处置该住房。

  陈宝存认为,目前的经济适用住房缺少退出机制。“从居住到流通,总的来看,经适房本来没有退出机制,而这项规定正好提供了一个退出机制的借鉴方案,是值得肯定的。”陈宝存表示,经济适用房本来是低收入人群享有的福利,但是在一些地方的经济适用房却成为机关单位的房、公务员房,为特权享有。从这个角度来说,应该让经适房适时退出。

  针对网络上有评论认为向政府交55%有损公平,认为经适房有收益完全不应该的观点,陈宝存认为有偏差。“55%应该是地方政府与利益相关方的博弈结果。《意见》还对经适房的内部循环及申请回购的条件和办理流程进行了规定。杭州的规定在全国其他地方有没有借鉴作用,得看情况,也得服从现实,不能一概而论”。

明确相关标准

  云南凌云律师事务所房地产法律事务部副主任沈宗紧对记者表示,经济适用房制度设立之初是为了保障低收入公民“有所居”,但随着社会发展和公民自身发展,均希翼实现“有好居”,这样的政策可以通过社会资源的统筹配置,解决低收入公民的居住问题,并通过制度延伸,使低收入者在转让时获取一定收益,帮助这些公民改善居住环境,这就需要相关配套政策互相协调,改善房地产市场供应结构,增强市场活力,促进房地产市场的良性发展。

  “政府分成有一定的基础和依据,《经济适用房管理办法》等相关规定对转让经济适用房需补交土地出让金等费用进行了明确。”沈宗紧说,从法律法规层面而言,国家法律法规均较为宏观,各地经济发展状况各异,导致各地相应规定参差不齐,实行过程中更是乱象百出,杭州的规定结合地方实际对具体实行过程作出可操作性的规定,本来就具有一定的借鉴意义,同时也未违反上位法的相关规定。

  但沈宗紧也指出,仅规定一定比例归政府,缺乏合理性,不利于公民对政府的监督,即政府确定该比例的依据是什么、具体项目如何构成、如何使用等问题均不明确,容易被误认为是“与民争利”。

  沈宗紧建议,国家应该加强调查研究,从更高层面出台更加完善、可操作的法规和制度措施,让经济适用房制度发挥更大作用。各地也可从自身情况出发,在法规框架内大胆创新,制定符合地方经济发展水平,符合公民利益的操作规定。就杭州相应规定来说,建议对上交政府部分的项目及标准进行明确,同时该部分收入应全部用于新的经济适用房建设,不断改善公民居住水平。

 

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